TEOM et locataire en 2026 : qui paie la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ?

TEOM : qui paie réellement entre propriétaire et locataire ?

La TEOM est établie au nom du propriétaire ou de l’usufruitier et figure sur le même avis que la taxe foncière sur les propriétés bâties. C’est donc le propriétaire qui la règle à l’administration fiscale.

Lorsque le logement est loué, Service-Public indique que le propriétaire peut demander au locataire le remboursement de la TEOM, car cette taxe fait partie des charges récupérables. Le décret du 26 août 1987 classe également la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères parmi les impositions et redevances récupérables.

Quelle partie de la taxe foncière peut être refacturée ?

Sur l’avis de taxe foncière, repérez la ligne correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. C’est ce montant qui sert de base au calcul de la charge récupérable.

Service-Public précise que les frais de gestion liés à la TEOM ne sont pas récupérables auprès du locataire. Il ne faut donc pas reprendre le total de la taxe foncière ni ajouter les frais de gestion à la somme demandée au locataire.

• à récupérer : la TEOM correspondant au logement loué ;
• à exclure : la taxe foncière elle-même ;
• à exclure : les frais de gestion de la TEOM ;
• à conserver : l’avis de taxe foncière servant de justificatif.

TEOM ou REOM : quelle différence pour le bailleur ?

La TEOM est une taxe fiscale facturée au propriétaire avec la taxe foncière. La REOM est une redevance liée au service rendu et son fonctionnement dépend de la commune ou de l’intercommunalité.

Service-Public précise que, pour la REOM, la personne qui habite le logement est redevable du service. Il est donc important d’identifier le dispositif réellement appliqué dans la commune avant de créer une charge dans votre gestion locative.

Comment récupérer la TEOM avec des provisions sur charges ?

Lorsque le bail prévoit des provisions sur charges, la TEOM fait partie des dépenses récupérables réelles à prendre en compte dans la régularisation annuelle. Elle doit être comparée, avec les autres charges récupérables, aux provisions déjà versées par le locataire.

Service-Public rappelle qu’un mois avant la régularisation annuelle, le bailleur doit communiquer un décompte par nature de charges et le mode de répartition lorsque cela est nécessaire. Les justificatifs doivent ensuite rester disponibles pendant six mois après l’envoi du décompte.

À consulter : Régularisation des charges locatives · Calculateur de régularisation

Et si le bail meublé prévoit un forfait de charges ?

En location meublée, le bail peut prévoir un forfait de charges. Service-Public précise qu’un forfait ne doit pas s’accompagner d’un complément ni d’une régularisation ultérieure.

Si la TEOM est couverte par le forfait prévu au bail, le bailleur ne doit donc pas ajouter ensuite une facture séparée au seul motif que l’avis de taxe foncière est arrivé. Il faut relire le mode de paiement des charges choisi dans le contrat avant toute demande.

À consulter : Bail meublé : durée et préavis

Faut-il faire un prorata de TEOM quand le locataire arrive ou part en cours d’année ?

La TEOM est établie annuellement au nom du propriétaire, alors que l’occupation du logement peut ne couvrir qu’une partie de l’année. Pour une gestion compréhensible, le bailleur doit rattacher la charge à la période réellement concernée et pouvoir expliquer sa méthode au locataire.

Un prorata selon la durée d’occupation est une méthode courante lorsqu’aucune donnée plus précise ne permet une autre répartition. Il faut toutefois éviter de présenter un prorata arbitraire comme une formule réglementaire universelle : la situation du bail, la période de charges et les justificatifs doivent rester cohérents.

À consulter : Calcul du prorata de loyer

Exemple : TEOM de 312 € avec un locataire présent toute l’année

L’avis de taxe foncière indique une TEOM de 312 € pour le logement et 25 € de frais de gestion liés à cette taxe. Le montant récupérable à retenir est de 312 €, pas 337 €.

Si le locataire a versé des provisions sur charges toute l’année, ces 312 € sont intégrés avec les autres dépenses récupérables au décompte annuel. Le solde final dépend ensuite du total des provisions déjà encaissées.

Exemple : locataire parti en juin avant l’arrivée de l’avis de taxe foncière

Le fait que l’avis de taxe foncière arrive après le départ du locataire n’empêche pas, à lui seul, une régularisation des charges lorsque la dépense correspond à sa période d’occupation et que le bail fonctionnait par provisions.

Le bailleur doit conserver le justificatif, utiliser une répartition explicable et éviter les doubles facturations. Service-Public rappelle par ailleurs que les dettes de loyers et charges se prescrivent par trois ans dans le cadre du bail d’habitation, même s’il est préférable de régulariser sans attendre.

À consulter : Restitution du dépôt de garantie

Quel justificatif donner au locataire ?

L’avis de taxe foncière permet de justifier l’existence et le montant de la TEOM. Pour protéger les autres informations fiscales du propriétaire, vous pouvez préparer un justificatif ou une copie limitée aux éléments nécessaires à la vérification de la charge, tout en conservant l’original dans votre dossier.

Dans une régularisation globale, le décompte doit également montrer la catégorie de charge et, lorsque plusieurs logements sont concernés, expliquer la méthode de répartition utilisée.

Les 7 erreurs fréquentes avec la TEOM

La TEOM semble simple, mais elle génère souvent des contestations parce qu’elle arrive avec la taxe foncière et qu’elle est traitée trop tard dans l’année.

• refacturer la totalité de la taxe foncière ;
• ajouter les frais de gestion de la TEOM ;
• facturer une TEOM alors que la commune applique en réalité une REOM ;
• ajouter une régularisation à un forfait de charges qui ne la permet pas ;
• ne pas conserver l’avis fiscal ou le décompte ;
• facturer deux fois la TEOM, une fois dans les charges puis une seconde fois séparément ;
• attendre plusieurs années avant de régulariser sans explication.

Comment suivre la TEOM proprement dans Isulab ?

La bonne méthode consiste à enregistrer la TEOM comme une charge récupérable rattachée au bon logement, à la bonne période et au bon justificatif, puis à l’intégrer au calcul de régularisation avec les autres dépenses récupérables.

Isulab aide à centraliser logements, locataires, charges et justificatifs. Le logiciel facilite la préparation du calcul, mais le bailleur reste responsable de vérifier le montant figurant sur son avis fiscal et le régime de charges prévu par son bail.

À consulter : Calculer une régularisation de charges · Découvrir la gestion des charges dans Isulab