Bail commercial 3-6-9 : projet de bail et modèle d’inventaire des charges.

Un parcours séparé des baux d’habitation

Le bail commercial relève du code de commerce et ne doit pas être mélangé avec le contrat type d’une location vide ou meublée de résidence principale. Dans Isulab, il dispose donc de son propre formulaire et de son propre PDF.

Le document généré porte clairement la mention « projet structuré » afin de ne pas créer une fausse impression de conformité automatique sur des clauses qui peuvent dépendre fortement de l’activité, des locaux et de la négociation.

Durée : le principe du bail commercial 3-6-9

Le statut des baux commerciaux prévoit en principe une durée qui ne peut être inférieure à neuf ans. Le preneur bénéficie généralement d’une faculté de congé à l’expiration de chaque période triennale, sous réserve des exceptions prévues par le code de commerce.

Isulab affiche ce principe dans le projet tout en laissant les parties renseigner les caractéristiques particulières du bail.

Modèle d’inventaire des charges : les lignes à préparer

L’article L145-40-2 impose un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au bail, avec l’indication de leur répartition. Pour préparer ce bloc, évitez une formule globale du type « toutes les charges sont supportées par le preneur » sans détail.

Une checklist pratique consiste à traiter chaque catégorie séparément et à conserver la logique de calcul ou de répartition utilisée.

• catégorie de charge, impôt, taxe ou redevance ;
• description suffisamment précise pour comprendre la dépense ;
• part supportée par le bailleur ;
• part éventuellement imputée au preneur lorsque le texte et le contrat le permettent ;
• clé de répartition lorsqu’un ensemble immobilier comporte plusieurs occupants ;
• justificatif ou pièce de référence disponible ;
• fréquence de facturation ou de régularisation ;
• rubrique permettant d’intégrer les charges nouvelles apparues en cours de bail.

Quelles charges ne peuvent pas être imputées au locataire commercial ?

L’article R145-35 du code de commerce exclut plusieurs catégories de l’imputation au locataire. Il faut donc relire l’inventaire avant signature au lieu de considérer que toute dépense du propriétaire peut être transférée au preneur.

Le texte vise notamment certaines grosses réparations et travaux qui s’y rattachent, certains impôts et taxes dont le bailleur est le redevable légal, les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers et, dans un ensemble immobilier, les charges relatives aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. Des exceptions et précisions existent, notamment pour certaines taxes : vérifiez le texte et la clause réellement rédigée.

Travaux : ce qu’il faut communiquer au preneur

Lors de la conclusion du bail puis tous les trois ans, le code de commerce prévoit la communication d’un état prévisionnel des travaux envisagés pour les trois années suivantes avec budget prévisionnel, ainsi que d’un état récapitulatif des travaux réalisés pendant les trois années précédentes avec leur coût.

Isulab garde ces informations séparées dans le projet afin de faciliter la relecture et la conservation du dossier.

État des lieux, indexation et autres clauses à relire

Le parcours prévoit une rubrique dédiée à l’état des lieux et une liste des annexes ou diagnostics remis. La liste exacte dépend des locaux et de la situation.

Le bailleur peut également préciser l’indice retenu lorsqu’une clause d’indexation est prévue, les règles de cession et de sous-location ainsi que les conditions particulières négociées. Les effets concrets d’une clause résolutoire doivent être relus dans le contexte du contrat.

Vous avez déjà votre propre contrat ?

Le mode Contrat personnalisé permet de mettre en page votre propre texte dans Isulab. Dans ce cas, le logiciel reprend votre rédaction telle quelle et ne la présente pas comme juridiquement validée.

À consulter : Contrat personnalisé · Tous les baux et contrats