Micro-foncier ou réel : simulateur location nue

Comparer les deux régimes

Revenus fonciers bruts annuels (€)

Loyers et autres recettes foncières à prendre en compte selon votre situation, avant abattement ou déduction des charges.

Charges déductibles estimées hors intérêts (€)

Ne saisissez que les dépenses que vous estimez déductibles au régime réel. La qualification fiscale d’une dépense reste à vérifier.

Intérêts d’emprunt estimés (€)

Saisissez les intérêts, pas le capital remboursé.

Situation fiscale particulière

Outil indicatif. Il ne remplace ni la notice 2044, ni votre espace fiscal, ni un conseil fiscal personnalisé.

30 % forfaitaires ou vos charges réelles

Micro-foncier

Lorsque le régime est applicable, l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 %. Les charges réelles ne sont alors pas déduites une par une.

Régime réel

Le résultat est déterminé à partir des revenus et des charges effectivement déductibles. Au-dessus de 15 000 € de revenus bruts, le réel s’applique en principe de plein droit.

Déficit foncier

Un résultat négatif peut constituer un déficit foncier. Son imputation dépend notamment de l’origine du déficit et du traitement des intérêts : l’outil ne transforme pas automatiquement ce déficit en réduction d’impôt.

Micro-foncier : le repère des 15 000 €

Pour une location non meublée ordinaire, le régime micro-foncier s’applique sous conditions lorsque le revenu brut foncier du foyer n’excède pas 15 000 €. Il applique un abattement forfaitaire de 30 %. Les situations particulières peuvent exclure ou modifier ce fonctionnement.

Régime réel et déclaration 2044

Le régime réel s’applique de plein droit au-delà de 15 000 € de revenus bruts et peut être choisi sous ce seuil. L’administration indique que l’option au réel engage en principe pour trois ans. Le résultat foncier est déterminé avec la déclaration n° 2044, ou la 2044 spéciale lorsque la situation l’exige, puis reporté sur la déclaration d’ensemble.

Pourquoi l’outil ne calcule pas votre impôt

Comparer deux bases foncières n’est pas la même chose que calculer l’impôt final. Taux marginal, prélèvements sociaux, déficits antérieurs, dispositifs particuliers et règles d’imputation peuvent changer le résultat. ISULAB affiche donc les bases et les écarts, pas une économie d’impôt garantie.

Sources officielles vérifiées au 8 octobre 2026

Le millésime 2026 de la déclaration 2044 concerne les revenus 2025. Pour des revenus 2026 déclarés en 2027, vérifiez les règles et formulaires en vigueur au moment de la déclaration.